지난 가을 허리케인 이안(Ian)이 플로리다를 강타했을 때, 베스 부커(Beth Booker)는 폭풍이 한창일 때 엄마와 연락이 두절되었습니다. 그녀 입소문이 났다 그녀는 엄청난 홍수 속에서 트위터를 통해 #BringCaroleHome을 찾았습니다. 부커의 남편과 친구는 배를 타고 나갔고 결국 물에 잠긴 집에서 그녀의 엄마인 캐롤 맥다넬(Carole McDanel)을 구출했습니다. 모녀의 감동적인 재회는 The 등의 매체에서 다루어졌다. 워싱턴 포스트 그리고 굿모닝 아메리카.
확실히 기분 좋은 이야기였습니다. 하지만 이제 물이 빠졌기 때문에 부커와 그녀의 어머니는 새로운 도전에 직면했습니다. 폭풍 해일로 인해 침수된 포트 마이어스 만 앞의 집을 어떻게 처리할지 결정하는 것입니다. 허리케인 이안이 닥쳤을 때, 25년 전에 구입한 McDanel의 집은 전액 상환되었으며 가치는 150만 달러였습니다. 현재 가격은 600,000~700,000달러 사이입니다. 부커는 자신의 엄마를 포함해 해변에 있는 많은 사람들이 보험에서 '지급금으로 1페니'를 받았다고 말했습니다. 이제 투자자들이 들어와서 부동산을 좌우로 퍼올리고 있습니다.
McDanel은 현재 다음과 같은 곳에 살고 있습니다. 뒤뜰 카시타 Booker의 Naples 집에서 두 사람은 우편, 전화 통화, 이메일을 통해 겉보기에 모든 각도에서 오는 투자자의 제안에 굴복하지 않으려고 노력하고 있습니다.
풍부한 현금과 우발 상황 없이 최종 결승선을 통과할 수 있는 능력으로 무장한 투자자들은 오랫동안 주택 구입 업계의 골리앗이었습니다. 이는 판매자가 제안을 거절하는 것을 어렵게 만들고 구매자, 특히 구매자를 더욱 어렵게 만듭니다. 처음으로 , 경쟁.
“사람들이 필사적이기 때문에 투자자들이 들어와서 낮은 가격에 부동산을 사는 것은 약탈적인 느낌입니다.” 오랫동안 현지인과 스노우버드로 구성된 엄마의 기발한 커뮤니티의 미래가 어떻게 보일지 걱정하는 부커는 말합니다.
투자자가 제기하는 문제
2021년에는 투자자 단독주택의 24%를 구입했습니다. CoreLogic 회사가 제공한 데이터에 대한 Stateline 분석에 따르면 2012년부터 연간 16% 증가한 수치로 전국적으로 판매되었습니다. 하지만 2022년 말 금리가 7%에 가까워지기 시작하자 4분기에는 투자자들의 미국 주택 구매가 전년 대비 거의 46% 급감했습니다. 레드핀 데이터가 보여줍니다. 모기지 금리가 다시 오르고 있습니다. 7% 이상 .
투자자의 전액 현금 제안은 상황을 더욱 어렵게 만듭니다. 경쟁 입찰을 제출한 첫 주택 구입자 대부분의 구매자는 일반적으로 자금 조달이 필요하기 때문에 동일한 주택에 거주합니다. (에 따르면 질로우 , 부동산 중개인의 41%는 입찰 시 현금 제안이 가장 효과적인 전략이라고 말합니다. 또한 투자자가 임대할 의도로 인근 지역의 주택을 구입하는 경우 더 높은 월 임대료를 청구할 가능성이 높습니다. . 결국 이는 인근 아파트에 영향을 미치고 일부 임차인의 가격을 효과적으로 책정할 수 있습니다.
이러한 결과에 맞서기 위해 주택 소유자는 주거용 부동산 시장에서 투자자를 몰아내기 위한 풀뿌리 접근 방식을 취하기 시작했습니다. 일부 주택 소유자 협회(HOA)는 단기 임대를 금지하는 규정 초안을 작성하고 있습니다. 이는 부동산을 뒤집어 에어비앤비와 같은 사이트에 등록하려는 투자자를 단념시킵니다. 다른 주택 소유자와 판매자에게는 개인적인 서약입니다.
누가 판매하든 투자자 입찰을 거부하는 것은 궁극적으로 지역 사회의 더 큰 이익을 위해 부동산에 대해 더 적은 돈을 받아들이는 결정입니다. 어떤 면에서 이는 재정적 문제라기보다는 도덕적 문제입니다.
주택 소유자 및 HOA가 입장을 취함
내가 본 몇몇 부동산 중개인들과 이야기를 나눴습니다. HOA는 규칙을 만듭니다. 잠재적 투자자들이 그곳에서 구매하지 못하도록 설득합니다. 투자자들은 일반적으로 부동산을 임대할 의도가 있기 때문에 많은 HOA가 지역사회에서 임대할 수 있는 주택 수에 제한을 설정했다고 의 설립자이자 CEO인 Tyler Forte는 말합니다. 펠릭스 홈스 , 내쉬빌에 본사를 둔 부동산 중개업체입니다. 그는 '거주 거주자는 일반적으로 집 외관 유지에 더 많은 자부심을 갖는다'고 말했습니다.
플로리다 중부 부동산 중개인 레이라 모튼 그녀는 이사회가 구매자를 승인하도록 요구하고 부동산을 임대하기 전에 소유해야 하는 기간에 대한 규칙을 설정하는 것을 포함하여 HOA가 엄격한 제한을 두는 것을 발견했다고 말했습니다. 한 예에서 그녀는 콘도 협회가 최소 1개월에서 최대 10개월 동안만 임대를 허용한다고 말했습니다. 이는 많은 장기 임차인이 입주를 단념하게 만드는 규정입니다.
귀하가 콘도 건물에 있는 경우 이웃이 귀하가 투자자에게 부동산을 판매하는 것을 원하지 않는 잘 알려지지 않은 이유도 있습니다. 이웃의 향후 판매가 위태로워질 수 있기 때문입니다.
'투자자 구매자를 피해야 할 주요 이유 중 하나는 콘도 건물의 소유자 점유 대 임대 비율 때문입니다.'라고 말합니다. 니콜 파비아노-오에르텔 , 시카고 노스 쇼어의 부동산 중개인. “건물이 임대료의 일정 비율을 초과하면 많은 대출 기관, 특히 Fannie Mae와 Freddie Mac이 구매자의 대출을 승인하지 않습니다. 건물의 일부 임차인은 괜찮지만 너무 많은 임차인을 받기 시작하면 은행은 이를 위험으로 간주합니다.”
물론, 투자자를 설득하는 또 다른 방법은 부동산이 시장에 나올 때 최고의 상태를 유지하는 것입니다. 왜냐하면 투자자의 틈새 시장은 종종 해결사이기 때문입니다. 바로 Bob McCranie가 한 말입니다. 텍사스 프라이드 부동산 그룹 2021년 4월에 집을 시장에 내놓았을 때 그랬습니다.
“저는 집의 모든 요소가 가능한 한 최상의 상태인지 확인했습니다.”라고 그는 말합니다. “페인트가 최근에 나온 거예요. 바닥재가 업데이트되었습니다. 주방이 리모델링되었습니다. 수영장 장비는 새것이거나 최근에 변경되었습니다.” 시장 가치보다 20~40% 낮은 가격으로 구매할 것을 제안하는 잘라내어 붙여넣기 엽서를 보내는 투자자들에 의해 그의 상장이 축소될 방법은 없었습니다.
투자자에게 판매를 피하는 것이 합법적입니까?
몇 년 전 브로커와 에이전트가 조 라마스트라 뉴멕시코의 오픈 하우스에 들른 투자자 구매자 고객이 있었습니다. 고객은 리스팅 브로커에게 임대 부동산을 찾고 있으며 집이 마음에 든다고 말했습니다. LaMastra는 그들에게 제안을 작성했지만 판매자가 집을 임대로 바꾸는 것을 원하지 않았기 때문에 거부되었습니다.
투자자가 보낸 우편물을 물거나 오픈 하우스에서 자신을 밝히지 않는 한, 집을 뒤집거나 임대하려는 사람의 제안을 받고 있다는 것을 모를 수도 있습니다.
하지만 투자자에게 판매하는 것을 법적으로 피할 수 있나요?
'판매자가 투자자에게 판매를 원하지 않는 경우 합법성 문제는 없습니다.'라고 말합니다. 리차드 설리반 , 법무 자문위원 Gibson Sotheby의 국제 부동산 보스턴에서. “투자자는 주 또는 연방 공정주택법에 의해 보호되지 않습니다. 따라서 판매자가 투자자에게 판매를 거부하는 경우 이는 판매자의 권리입니다.”
개인 판매자의 경우 투자자의 제안을 거절하기 어려울 수 있습니다. 특히 장기적으로 가장 높은 입찰가를 제시하는 경우에는 더욱 그렇습니다. 그럼에도 불구하고 입주를 계획하는 실제 사람들에게 판매하기 위해 노력하는 홀드아웃이 있습니다. 한 트위터 사용자는 자신이 집을 팔러 갈 때 투자자에게 팔리지 않을 것이라고 썼습니다. “우리는 투자자나 현금 제안을 받아들이지 않는 사람에게서 현재 집을 구입했습니다.”라고 말합니다. @MaryAnnDakkak . “그녀는 우리가 VA 대출을 받았다는 사실에 기뻐했고 그 대출이 가족에게 전달되기를 원했습니다. 우리는 아직도 그녀에게 사진을 보냅니다. 세상에 좋은 사람들이 있구나!”
접수처: 처음으로 주택을 구입하는 사람 주택 판매
