주택 구매 시장에 있다면 압류 및 공매도를 조사하는 것이 주택 소유에 더 저렴한 방법으로 보일 수 있습니다. 속성은 전통적인 주택 시장과 비교하여 상당히 저렴할 수 있으며, 노련한 구매자라면 고정 장치라는 아이디어가 매력적으로 들릴 수 있습니다. 그러나 이러한 유형의 부동산을 조사하는 데 더 많은 시간을 투자하기 전에 압류와 공매도의 정확한 차이점과 잠재적 구매자로서 주의해야 할 사항을 알아야 합니다.
압류부터 시작하자
압류는 주택 소유자가 3~6개월 동안 모기지론을 상환할 수 없고 대출 기관(일반적으로 은행)이 채무 불이행 통지서를 보낸 후에도 여전히 누락된 상환액을 만회할 수 없는 경우에 발생합니다. 소유자는 일반적으로 통지를 받은 후 30~120일 이내에 모기지 잔액을 지불하거나 재산을 공매도하는 데 동의해야 합니다. 둘 중 어느 것도 발생하지 않으면 집은 압류되고 소유자는 퇴거됩니다.
그런 다음 대출 기관은 주택을 경매에 올려 구매자가 구입할 수 있습니다. 부동산 중개인은 구매자와 대출 기관 간의 의사 소통을 용이하게 하기 위해 참여하지만 절차가 훨씬 더 공식적이며 거래는 유연성이 떨어지고 그렇지 않은 경우보다 더 자주 지연되는 경향이 있습니다. Realtor.com에 따르면 , 대출 기관이 집을 팔 수 없는 경우 해당 부동산은 은행 소유 또는 부동산 소유(REO)가 됩니다.
나열된 차압을 어디에서 찾을 수 있습니까?
기존 목록이 게시되는 방식과 유사하게 다중 목록 서비스를 통해 압류를 조회할 수 있습니다. 속성은 폐쇄된 것으로 직접 레이블이 지정됩니다.
이 로스앤젤레스 차압 목록에서 , 집이 있는 그대로 판매되고 있으며 사진에 상태가 표시되어 있음을 알 수 있습니다. 침실 4개, 욕실 3개짜리 주택은 $655,900에 등록되어 있으며 투자 기회로 묘사됩니다. 집이 있는 동네는 로스앤젤레스에서 떠오르는 것으로 간주되며 현재 이 특정 지역에 나열된 집의 중간 판매 가격은 $746,000입니다. 질로우에 따르면 . 대규모 리노베이션을 두려워하지 않는 경험 많은 주택 소유자에게 이것은 확실히 투자 기회가 될 수 있습니다. 특히 이 LA 지역의 주택 가치가 계속 상승한다면, 가장 그럴 가능성이 큽니다. (Zillow는 Jefferson Park의 집값이 지난 1년 동안 8.8% 상승했다고 보고합니다).
모든 압류에 이러한 대대적인 개조가 필요한 것은 아니며 모든 압류가 투자 기회로 간주되는 것은 아닙니다. 침실 5개, 욕실 6개 밸리 빌리지 하우스 가격은 $1,799,000이며 (적어도 Zillow에 게시된 이미지에 따르면) 멋진 모양입니다. 리스팅에는 2016년에 리노베이션을 했다고 나와있습니다. 참고로 현재 Valley Village에 등록된 주택의 중간가격은 $849,000 입니다.
그러나 집이 온라인에서 아름답게 보인다고 해서 문제가 없는 것은 아니며, 투명성 부족은 압류된 집을 구매하려는 구매자에게 큰 골칫거리입니다.
압류에 대해 알아야 할 사항
전통적인 주택 구입보다 훨씬 더 긴 절차를 거쳐야 한다는 점을 제외하고, 압류를 구입하는 것은 일반적으로 초보 주택 소유자에게 권장되지 않습니다.
우선, 구매자는 보이지 않는 홈 사이트를 구매해야 합니다. 네, 제대로 읽으셨습니다. 집을 견학할 수 없을 뿐만 아니라 전문적인 검사를 요청할 수도 없습니다. 질로우에 따르면 , 불만을 품은 판매자가 집을 맨손으로 벗기고 재산을 완전히 혼란에 빠뜨리거나 의도적으로 손상시킨 경우가 있습니다. 베아트리체 드 용(Beatrice de Jong) 주택 판매 이사 로스앤젤레스의 공개 목록 , 캘리포니아, 그녀는 집을 팔기 위해 구리 배관을 제거한 주택과 배관에 콘크리트를 부은 주택을 보았습니다. 집의 내부와 외부에 주요 구조적 문제가 있을 수 있을 뿐만 아니라 경우에 따라 세입자가 건물을 떠나기를 거부할 수 있으며 구매자는 실제로 집을 퇴거할 책임이 있습니다.
더욱이, 압류에 대해 항상 현금으로만 요구되는 것은 아니지만 de Jong은 많은 은행이 경매에서 주택을 판매하기로 선택한다는 점을 확인했습니다. 현금이 없으면 경매가 입찰 전쟁으로 바뀌고 현금이 있는 잠재적 구매자와 경쟁하게 되는 경우가 많습니다(현금이 왕입니다).
공매도란 무엇이며 압류와 어떻게 다릅니까?
누군가의 집이 압류되기 전에 공매도를 시도할 수 있습니다. 이것은 소유주가 더 이상 모기지론을 지불할 수 없거나 집의 가치 하락(가끔 변동하는 시장에서 발생) 때문에 전략적으로 원하지 않을 때 발생합니다. 에 따르면 부동산닷컴 , 판매자는 빚진 것보다 적은 금액의 판매 가격을 수락해야 할 모기지 대출 기관에 갈 것입니다. 예를 들어, 판매자는 $400,000에 주택을 등록할 수 있고 나머지 모기지 대출 잔액은 $430,000입니다. 판매자는 은행에 상환할 때 $30,000 부족할 것입니다. 거래가 완료된 후 판매자는 $30,000에 대해 책임을 지지 않습니다.
뱅크레이트에 따르면 , 소유자는 공매도 신청서를 작성하고 재정 상황(급여 명세서, 세금 신고서 및 은행 거래 명세서 포함)을 자세히 설명하고 대출 기관에게 집이 팔리면 부족한 만큼 갚는다. 이 과정은 일반적으로 몇 달이 걸립니다.
어떤 경우에는 모기지 대출 기관이 실제로 판매 후 손실된 돈을 원할 수 있으며, 이를 결손금 판단이라고 합니다. 일부 주에서는 이것을 불법화 하지만 판매자가 반드시 알아야 할 사항입니다.
공매도는 어디서 찾나요?
멀티 리스팅 서비스를 통해 공매도 리스팅을 찾을 수 있어야 합니다. 많은 공매도가 부동산 중개인에 의해 나열되지만 목록에 공매도로 표시되지 않을 수 있습니다. 예를 들어 다음으로 이동할 수 있습니다. 공개 목록 공매도는 해결사 필터 아래에 나타납니다.
공매도 시 주의할 점
공매도로 거래가 완료되는 데 걸리는 시간은 기존 목록보다 훨씬 더 오래 걸리는 경향이 있습니다(Realtor.com에 따르면 일반적으로 90~120일). 구매자는 주로 손을 대는 판매자가 아니라 대주를 상대하기 때문에 제안 가격은 대부업체의 승인을 받아야 하고 시간이 걸립니다.
숏세일 가격이 부담스럽습니다. 30세 미만의 돈에 따르면 , 구매자가 공매도 승인 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 승인되면 대출 기관은 이미 소유자가 집을 팔고자 하는 가격에 동의한 것입니다. 그렇지 않은 경우 판매자의 공매도가 거부됩니다.
균형에 따르면 , 낮은 목록 가격은 공매도에서 여러 제안을 유인하기 위해 목록 에이전트와 판매자가 사용하는 전략이 될 수 있습니다. 대출 기관이 가격을 승인하지 않으면 가격이 올라갈 것이기 때문에 그 가격은 매우 유동적입니다. 궁극적으로 공매도가 반드시 시장 가격보다 낮은 집을 구입할 수 있다는 것을 의미하지는 않습니다. 잔액은 공매도 가격이 높을 수 있다고 명시하고 있습니다. 낮을 수 있습니다. 그것은 돈에 맞을 수 있습니다.
또한 대출 기관은 구매자가 수리 및 마감 비용 지불과 같은 특정 요청에 동의할 때까지 판매를 진행하지 않습니다.
Realtor.com에 따르면 구매자가 검사를 요청할 수 있지만 부동산을 있는 그대로 받아들여야 합니다. 구매자가 어떤 종류의 자산에 대한 손상을 발견하면 대출 기관은 이를 수리할 책임이 없습니다. 집이 심하게 관리되지 않은 상태라면 구매자가 모든 손상을 수리하는 데 천문학적인 금액의 비용이 들 수 있습니다.
궁극적으로 압류 또는 공매도 목록에 관심이 있다면 모든 조사를 수행하고 모든 위험을 이해해야 합니다. 왜냐하면 그것은 꿈의 집일 수도 있고, 당신의 꿈의 집일 수도 있기 때문입니다. 악몽 . 전자인지 확인하십시오.
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