우리 모두는 그것을 들었습니다. 구매를 원하신다면 항상 가장 좋은 동네에 있는 최악의 집을 구해야 합니다. 하지만 우리 중 많은 사람들이 그 통념에 의문을 제기하기 위해 멈춰 섰습니까? 나는 많은 지역 주민들이 피하는 동네에서 가장 저렴한 집 중 하나를 샀을 때 관습을 무시하고 있다고 생각했습니다(그리고 Uber 기사가 에어비앤비 게스트에게 피해야 한다고 말하는 영원한 좌절감) — 하지만 그게 사실입니까?
의 저자 Zillow Talk: 부동산의 새로운 규칙 , Spencer Rascoff와 Stan Humphries는 오래된 부동산 명령에 직면했습니다. 그리고 생각해 보세요. 실제로 끔찍한 조언입니다!
나는 당신이 읽을 필요가 없도록 그들의 책을 읽었고(훌륭하게 읽었지만!) 질로 의 수석 경제학자인 Aaron Terrazas는 저에게 연구와 발견을 안내해 주었습니다. (저는 부동산 전문가가 아니며 인터넷에서 게임을 하지 않는다는 점을 말씀드리고 싶습니다. 저는 여기서 배운 것과 제 경험을 공유하고 있습니다. 마일리지는 다를 수 있습니다.)
그래서, s 해야 당신은 가장 좋은 동네에서 가장 나쁜 집을 사나요?
짧은 대답: 아니요.
이 격언은 거래에 대한 우리의 사랑에 근거한 것 같습니다. 모두가 거래를 찾고 있다고 Terrazas는 말합니다. 그리고 돌아보면 좋은 동네에서 가장 싼 집이 좋은 거래라는 느낌이 들었습니다… 그리고 확실히, 그는 더 부유한 사람들과 손을 맞잡고 싶거나 공원과 학교와 같은 더 부유한 동네 편의 시설에 대한 접근이 집 가치가 오르기를 바라는 것보다 더 중요하다면 좋은 이웃에서 값싼 집을 사야 할 이유가 될 수 있다는 점을 인정합니다. .
그러나 향후 몇 년 동안 집값이 갱버스터가 되기를 원한다면 그들의 데이터는 그렇게 할 수 없다고 말합니다.
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그들은 어떻게 압니까?
Zillow는 부동산 중개인이 했던 데이터에 액세스할 수 없다는 사실에 좌절한 두 명의 집사냥 기술 사람들에 의해 설립되었다고 Terrazas는 설명했습니다. 그리고 그들은 지금 데이터에 손을 대고 있습니까! 그래서 그들은 그것을 파고 들었습니다.
Terrazas는 전국의 특정 대도시 지역의 모든 이웃을 가격으로 순위를 매긴 다음 하위 10%의 주택을 가져와 해당 지역의 전반적인 추세와 비교했습니다.
이 책은 그것을 다음과 같이 분류합니다.
이 속담이 사실이라면 하위 10%의 주택은 이웃의 더 비싼 주택보다 성능이 더 좋아야 합니다. 더 빠른 평가는 가장 좋은 이웃에서 가장 싼 집을 사는 것이 실제로 효과가 있는 전략임을 나타냅니다.
하지만—아아—그렇지 않습니다. 그 대신, 우편번호에서 하위 10%가 상위 90%의 주택보다 실적이 좋은 경우는 거의 없습니다.
Terrazas는 하위 10%가 이웃의 다른 사람들과 마찬가지로 평가를 받았다고 말합니다. 좋아, 좋지도 나쁘지도 않다.
그는 이 값비싼 지역을 대도시 지역의 다른 지역과 비교할 때 키커가 생긴다고 말합니다. 이러한 값비싼 지역은 전체적으로 지하철의 성능을 저하시키는 경향이 있습니다.
999 엔젤 넘버 러브
또는 책에서 말하듯이,
가장 좋은 동네에서 최악의 집을 사는 것은 실제로 역효과를 낼 수 있습니다. 부유한 동네일수록 대도시에 비해 하위 10%의 주택이 더 열악한 경향이 있기 때문입니다. 요컨대, 이웃이 좋을수록 신화는 더 커집니다!
구하다 그것을 핀 더 많은 이미지 보기 (이미지 크레디트: Darragh 대법관)
더 나은 조언이 있습니다.
가치가 더 빨리 오를 집을 원한다면 해야 할 일은 다음과 같습니다. 오래된 속담을 바꾸고 가장 인기 있는 동네에서 가장 싼 집을 사십시오. 책에서는 다음과 같이 말합니다.
… 주택은 최고의 이웃에 있는 주택보다 훨씬 더 빨리 가치를 평가하는 경향이 있습니다. 다시 한 번 말하지만, 실제로 최고의 이웃 밖에서 집을 사는 것이 더 나은 부동산 전략입니다. ... 따라서 현명한 주택 구매자라면 도시의 멋진 지역을 둘러싸고 있는 덜 개발된 지역으로 이사하고 싶을 것입니다. 시간이 지나면 더 높은 집값과 한때 여행을 다녔던 것과 동일한 기능을 많이 갖춘 이웃을 모두 즐길 수 있을 것이라고 확신할 수 있습니다. 요컨대 조금만 참으면 시원함이 찾아올 때까지 기다릴 수 있습니다.
그러나 무엇이 뜨거운 이웃을 만드는가? 수학적으로, 역사적으로 주택 가치가 지하철 전체의 가치보다 낮지만 지난 5년 동안 지하철 중앙값 이상으로 가치가 상승한 곳입니다. 그리고 그 정보를 어떻게 찾습니까? 명백한 장소는 Zillow라고 Terrazas는 말합니다(그는 ~이다 그들의 선임 경제학자), 그러나 당신은 또한 지역 부동산 전문가와 이야기할 수 있습니다.
몇 가지 메가 스프레드시트를 샅샅이 뒤져도 괜찮습니다. zillow.com/data . Terrazas의 도움으로 이웃 데이터를 찾았습니다. (저는 통계학자가 아니라 작가입니다!)
- 페이지의 첫 번째 옵션은 데이터 유형입니다. 드롭다운에서 ZHVI(Zillow Home Value Index)를 선택합니다.
- 다음은 지리입니다. 여기에서 이웃을 선택하십시오.
- 미국의 모든 지역에 대한 거대한 스프레드시트를 다운로드하고 대도시 지역을 필터링하십시오(여기서 Excel 기술이 필요함).
- 우리는 5년 열에 초점을 맞추고 대도시 지역의 중앙값(중간 지점)보다 높은 숫자를 찾고 있습니다. 다행스럽게도 우리 동네는 중앙값보다 훨씬 높은 상위 3분의 1에 들었고 이전 이웃보다 그리 멀지 않은 곳에 있었습니다.
물론 당신은 흥정을 하기 위해 충분히 일찍 뜨거운 이웃에 있어야 하기 때문에 다음에 무엇이 인기를 끌 것인지 식별하는 까다로운 과학(또는 예술?)이 필요한 곳입니다.
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Terrazas는 후광 효과를 고려하고 인기 있는 지역에 인접한 저렴한 지역을 찾습니다. 그 커피숍과 갤러리 등이 가격이 오르면서 더 저렴한 지역으로 넘쳐나기 시작할 것입니다. (나는 그것을 보증할 수 있다 – 우리는 놀랍게도 매우 뜨거워진 동네에 있는 오래된 집을 팔았고 우리의 현재의 평방 피트당 훨씬 더 저렴한 집으로 다운타운에 더 가까이 이사했으며 레스토랑이 들어서기 시작했습니다. .) 도심과의 근접성도 중요하지만 몇 가지 다른 흥미로운 발견이 있었습니다.
책에 따르면 멋쟁이는 잊어라. 무엇보다도 언젠가 가치가 크게 평가될 이웃에 대한 가장 큰 지표는 주택 재고 연령이었습니다. 평균적인 집이 오래될수록 해당 이웃은 더 많은 평가를 받을 것입니다.
숫자 444를 보고
뭐? 왜? 여기가 1890년대 집에 앉아 정말 흥분되는 곳입니다. 오래된 주택은 더 많은 투자가 필요한 경향이 있으며(다시 말할 수 있습니다!) 이것이 더 저렴한 이유라고 Terrazas는 설명합니다. 약간의 투자가 필요하지만 장기적으로 성과를 낼 수 있는 기회입니다. (그렇긴 하지만 픽서 갑피가 요즘만큼 크게 할인되지 않기 때문에 예전의 할인이 아닐 수도 있다고 그는 말합니다.)
세입자 인구가 더 많은 지역의 경우에도 마찬가지입니다. 그는 이러한 주택의 소유자가 이러한 주택에 투자하거나 유지 관리할 필요가 없기 때문에 매물이 나왔을 때 합리적인 가격의 고정 장치를 찾을 가능성이 더 높다고 말합니다.
이 전문가들에 따르면, 당신이 원하는 것이 큰 수익이라면 기존의 지혜를 잊어버리십시오. 가장 좋은 동네에서 가장 싼 집은 갈 길이 아니다. 대신 가장 인기 있는 동네에서 가장 싼 집을 사십시오. 그리고 행동에 가까운 오래된 동네를 살펴보는 것부터 시작하십시오.
원래 게시된 게시물에서 재편집됨 2.22.2018 – LS
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