우리 중 누가 허름한 집을 사고 수리하여 상당한 이익을 얻고 파는 환상을 보지 않았습니까? HGTV 쇼를 통해 쉽고 재미있게 볼 수 있습니다. 그러나 이러한 쇼의 베테랑들과 돈 많은 프로들도 때때로 집을 뒤집고 돈을 벌기 위해 고군분투하다 —또는 적어도 스트레스와 번거로움을 감수할 가치가 충분합니다.
확신하지 못하셨나요? 낡은 집을 $300,000에 사고 수리 및 개선에 $50,000를 투자하고 $50,000의 이익을 위해 $400,000에 재판매한다고 가정해 봅시다. 꽤 좋은 것 같죠? 글쎄, 거품이 터진다는 명목으로 현실의 날카로운 모서리가 어떻게 뒤집히는 환상에 구멍을 뚫을 수 있는지 봅시다.
이유 1: 커미션
집을 팔 때마다 부동산 중개 수수료로 평균 5%에서 6%를 지불하게 되므로 손실을 보기 시작합니다. 자신이 부동산 중개인이더라도 일반적으로 최소 2.5%에서 3%의 구매자 에이전트 수수료를 지불해야 합니다. 그러나 대부분의 사람들에게 이는 손익분기점을 달성하기 위해 최소 5%의 가치를 평가할 수 있는 주택이 필요하다는 것을 의미합니다.
전국 평균 5.26% 수수료를 사용하여 $21,040의 부동산 수수료를 지불하여 $400,000의 주택을 판매하게 됩니다. 그것은 우리의 이익을 $28,960로 줄였습니다.
이유 2: 시간은 당신 편이 아니다
HGTV의 리모델링 프로그램은 길고 복잡한 과정을 하나의 에피소드로 압축하도록 편집되었습니다. 진실은 모든 리모델링 프로젝트에는 시간이 걸리며 일반적으로 생각보다 훨씬 더 많은 시간이 소요됩니다. PBS의 계약자 Tom Silva 이 오래된 집 말했다 주방 전체를 개조하는 데 2~6개월이 걸릴 것으로 예상해야 합니다. 그리고 어떤 예산과 일정을 결정하든지 간에 시간이 더 걸리고 비용도 더 많이 들 것이라고 실바는 1월에 저에게 말했습니다. 큰 리모델링을 하면 거의 항상 예상치 못한 문제나 디자인 변경이 발생하기 때문이다.
그리고 그것은 당신이 계약자를 얻을 수 있는 경우입니다. 우리는 중간에 숙련된 노동력 부족 , 그리고 바쁜 시장에서 훌륭한 건설 전문가는 몇 달 동안 예약 ; 콜백이나 견적을 받는 데만 몇 주가 걸릴 수 있습니다. 그리고 전국적인 TV 시청자의 혜택이 없으면 계약자가 문제가 발생할 경우 일정에 맞춰 작업을 완료하기 위해 초과 근무를 할 가능성이 훨씬 줄어듭니다.
그러나 부동산을 오래 보유할수록 보험, 재산세 및 공과금과 같은 간접비를 더 오래 지불하게 됩니다. 6개월 안에 작업을 완료하고 집을 팔 수 있다고 가정하면(아마도 낙관적일 수 있음) 반년치의 재산세, 보험 및 공과금을 지불해야 합니다. 에서 평균 유효율 1.15% , $300,000 재산에 대한 세금만 6개월 후에 $1,725에 달합니다. 주택 소유자 보험에 전기, 가스 및 수도 요금을 추가하면 이익이 더 줄어듭니다.
이유 3: 세금
보통 사람들은 집을 팔 때 이익이 꽤 크더라도 일반적으로 세금을 낼 걱정을 할 필요가 없습니다. 지난 5년 중 2년 동안 살았던 집을 팔면, 세금을 내지 않을 것입니다 최대 $250,000의 이익(결혼한 경우 공동 신고의 경우 $500,000).
그러나 1년 이내에 집을 뒤집는 경우 모든 이익은 단기 자본 이득으로 간주되며 정규 소득으로 과세됩니다. 최고 37%의 비율 , 기타 소득에 따라 다릅니다. 2년차에 판매하고 이익은 보다 관대한 장기 자본 이득율의 적용을 받습니다. 0% ~ 20% 범위 .
커미션과 운송 비용을 제외하고 $25,000의 이익이 남았다고 가정해 보겠습니다. 직장에서 연간 $38,700 이상을 번다면 최소 22%의 세율로 세금이 부과됩니다. 우리의 이익은 이제 $19,500로 줄어듭니다. 그리고 수천 달러에 달하는 마감 비용과 같은 항목도 고려하지 않았습니다.
이유 4: 다른 사람들도 모두 하고 있습니다.
우리가 처음 상상했던 이익의 절반도 되지 않지만 19,500달러는 우리 대부분에게 반가운 횡재가 될 것입니다. 문제는 월급날에 너무 많은 위험이 따른다는 것입니다. 집을 사고 재건하려면 막대한 자본, 시간, 에너지 투자가 필요합니다.
오차가 거의 없으며 원하는 가격에 집을 팔지 못할 가능성이 매우 높습니다. 팔 수 없는 집과 매달 계속 쌓이는 운반 비용이 남을 수 있습니다.
오늘날의 뜨거운 부동산 시장에서는 그럴 가능성이 없어 보일 수 있습니다. 전혀 눈에 띄지 않는 Bay Area 방갈로조차도 요구 가격보다 수십만 달러에 팔릴 수 있습니다.
그러나 이것을 고려하십시오. 미국인들은 2017년에 207,000채 이상의 집을 뒤집었습니다. 2006년 이후 최대 . 전문 주택 오리발은 경쟁이 그 어느 때보다 치열하며 주택 위기 이후보다 돈을 버는 것이 훨씬 더 어렵다고 말합니다.
더 중요한 것은 2006년에 많은 집 오리발이 재정적 파탄에 직면하게 되었다는 것입니다. 2009년까지 집값은 2000년대 중반 최고치에서 급락하여 수백만 명의 집주인과 집 오리발이 차압에 직면하게 되었습니다. 사실, 새로운 연구에 따르면 집오리가 주택 위기를 초래하는 데 큰 역할을했습니다. .
부동산에 돈을 쏟아붓는 동안 판매가 둔화되거나 가격이 하락하기 시작하면 결국 집을 샀던 것과는 훨씬 다른 환경에 팔릴 수 있습니다. 바닥은 주택 시장에서 더 빨리 떨어질 수 있습니다. 2008년이라고 할 수 있습니다.
