남편과 내가 집을 사기 위해 덴버에서 인디애나폴리스로 이사하기로 결정했을 때 우리는 그 과정이 겸손할 것이라는 것을 알았습니다. 우리가 주택 구입 과정에 대해 알고 있는 것은 HGTV를 보거나 이전에 해본 적이 있는 친구 및 가족과 이야기하는 것뿐이었습니다. 우리는 열린 마음과 신중한 접근으로 그것에 뛰어들기로 결정했습니다.
우리가 직면한 첫 번째 주요 결정은 연방 주택청(FHA) 또는 일반 모기지 중 어떤 유형이 우리에게 가장 적합한지 결정하는 것이었습니다. 우리는 이러한 대출이 다른 점에 대한 일반적인 아이디어를 가지고 있었지만 현재 우리의 필요와 대출 기간에 가장 적합한 옵션을 파악하기 위해 깊이 파고들어야 했습니다. 결정을 내린 방법은 다음과 같습니다.
FHA론이란?
먼저 두 가지 유형의 대출의 차이점을 살펴보겠습니다. FHA 대출은 연방 정부가 지원하고 제3자 대출 기관에서 서비스를 제공하는 모기지입니다. 기본적으로, 이는 귀하가 지불할 수 없게 되면 정부가 대출 기관에 지불할 것임을 의미합니다. 그러나 대출을 불이행하면 여전히 압류에 직면하게 됩니다. 이러한 지원 때문에 대출 기관은 대출 제공에 대해 좀 더 관대합니다. 즉, 더 낮은 신용 점수(FHA 대출은 최소 신용 점수가 500점인 반면 기존 대출은 일반적으로 600점 만점)와 계약금( 기준은 3.5%).
FHA 대출은 또한 항상 모기지 보험료(MIP)가 필요합니다. 이는 모기지 전체 기간 동안 지불하는 모기지 보험료입니다. MIP는 대출 금액, 대출 가치 비율 및 대출 기간에 따라 모기지 가치의 0.45~1.05% 사이에서 달라집니다. MIP를 없애는 방법은 두 가지뿐입니다. 첫 번째는 결국 대출을 일반 대출로 재융자하는 것입니다. 두 번째는 시작할 때 10%를 다운으로 설정하여 11년 동안 지불한 후 MIP를 버릴 수 있습니다. 또한 마감 시 대출금의 1.75%에 해당하는 일회성 보험료를 지불하게 됩니다. 일부 시나리오에서는 FHA 대출이 기존 대출보다 이자율이 낮지만 FHA 대출은 대출 가치에 추가된 수수료로 인해 결국 기존 대출보다 더 비쌀 수 있습니다. 일반적으로 FHA 대출은 처음에는 더 쉽게 받을 수 있지만 더 많은 수하물이 첨부되는 경향이 있습니다.
일반대출이란?
그러나 기존 대출은 무엇입니까? 순응 대출이라고도 하는 이들은 정부에서 지원하지 않는 모기지입니다. 이 때문에 대출 기관은 차용인이 지불해야 하는 채무 불이행 위험을 최대한 줄이려고 노력합니다. 즉, 기존 대출은 일반적으로 FHA 대출보다 약간 더 높은 이자율과 더 엄격한 승인 요건을 갖습니다. 일부 대출 기관에서는 3%의 다운도 수락하지만 20% 미만인 경우 개인 모기지 보험(PMI)을 지불해야 합니다. 이 월 수수료는 집의 78%에 도달할 때까지 필요하지만 일반적으로 80%에 도달할 때까지 월별 지불액에서 떨어지지 않습니다.
우리가 선택한 방법
모기지 중에서 선택할 때 우리의 주요 관심사는 비록 그 차이가 작더라도 한 달에 필요한 것보다 더 많은 돈을 쓰고 싶지 않다는 것이었습니다. 시간이 지남에 따라 약간의 수수료와 비용이 추가되며 수리, 가구, 그림 등의 모든 새로운 비용과 함께 우리는 예산을 최대한 빠듯하게 유지해야 했습니다.
모기지 브로커에 따르면 FHA 대출을 이용하면 기존 대출에 비해 한 달에 30달러를 더 내야 한다고 합니다. 중개인은 또한 대출 기간 동안 소액의 수수료와 비용으로 10,000달러를 지불할 것으로 예상했습니다.
우리가 FHA 대출을 사용했다면 결국 MIP를 떨어뜨리기 위해 재융자해야 할 것입니다. 지금은 금리가 낮고 오르고 있기 때문에 재융자하면 지금처럼 낮은 금리를 얻지 못할 수도 있습니다.
내가 이야기한 모든 모기지 전문가는 승인을 받고 감당할 수 있다면 기존 방식을 택해야 한다고 말했습니다.
FHA론을 선택해야 하는 이유
그러나 선불 돈이 없거나 신용 점수가 높지 않은 주택 소유자의 경우 FHA 대출은 가능한 가장 작은 계약금을 수락하기 때문에 좋은 옵션입니다. $200,000 주택에서 3.5%의 최소 FHA 대출 계약금은 $7,000입니다. 5% 다운된 일반 대출의 경우 $10,000입니다. $3,000의 현금 차액은 다른 주에서 이사하거나, 새 가구를 구입하거나, 주택 개조를 계획하는 경우 큰 문제가 될 수 있습니다.
그리고 부동산이 빠르게 변하는 높은 생활비 도시에 살고 있다면 기존 대출을 위해 충분히 저축할 수 있을 때까지 기다리는 대신 FHA 대출로 지금 구매하는 것이 더 낫다고 결정할 수 있습니다.
그러나 이 결정은 혼자 해서는 안 됩니다. 모기지 전문가(예: 대출 담당자 또는 모기지 중개인)와 상의하여 귀하가 수행하는 모기지가 귀하의 장단기 목표에 맞는지 확인해야 합니다.
